Jurisprudência
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COMPROMISSO
COMPRA E VENDA - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
- RESOLUÇÃO - FALTA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO
Nº 06 (99/Fev.)
Compromisso
de compra e venda de imóvel a prazo - incorporação
imobiliária - Cláusula permitindo ao promitente
comprador a resolução do contrato, caso não
arquivados os documentos relativos à incorporação
no registro de imóveis - Promitente vendedora que,
ademais, transgrediu o art. 32 da Lei nº 4.591/94 - Resolução
decretada - Verba honorária fixada no termo médio
dos parâmetros do art. 20, ' 31, do Código de
Processo Civil - Decisão mantida - Recurso não
provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível nº 39.211.4/8-00, da Comarca de Araraquara,
em que é apelante Encol S/A Engenharia Comércio
e Indústria e apelado Tarcísio de Freitas Alves:
1. A r. sentença julgou procedente a presente ação
de rescisão contratual cumulada com restituição
de quantias pagas, rescindiu o compromisso de compra e venda
firmado entre as partes e condenou a ré a devolver
as quantias pagas pelo autor, atualizadas desde a data do
recebimento até a do efetivo reembolso, acrescidas
dos juros de 0,5% ao mês, previstos contratualmente,
além, dos juros da mora, contados desde a citação.
Carreou à sucumbente as custas processuais e honorários
advocatícios de 15% do valor final da condenação
(fls. 61/63).
Apela a vencida,
pedindo a inversão da solução dada, sob
o fundamento de que o apelado, ao contratar, Atinha pleno
conhecimento de que o registro da incorporação
ainda não havia sido realizado.... "Aduz, ainda,
que a ausência do arquivamento da incorporação
imobiliária decorrente de lei, não é
condição essencial de validade do contrato.
Por fim, pede que seja reduzida a verba honorária para
o patamar mínimo (fls. 65/68).
O recurso encontra-se regularmente processado, foi anotado
o preparo e conta com a resposta do apelado (fls. 71/74).
É o
relatório, adotado, no mais, o da r. sentença.
2. Trata-se de ação proposta por promitente
comprador de imóvel, pleiteando a resolução
do compromisso firmado entre as partes, por não ter
a promitente vendedora registrado no Serviço de Registro
de Imóveis os documentos referentes à incorporação,
antes de negociar as unidades autônomas, tampouco no
prazo previsto na cláusula nº 4 das "Condições
do Contrato"; não comprovou, por fim, tê-lo
feito no curso da ação.
A par de cuidar-se
de transgressão ao art. 32 da Lei nº 4.591/64,
é de ser aditado que havia cláusula expressa
no contrato a permitir a resolução contratual,
por iniciativa do promitente comprador, caso não efetuado
o registro no prazo de 180 dias, contados da assinatura do
contrato, livremente pactuado por ambas as partes.
Inarredável o direito do promitente comprador de pedir
a resolução contratual com a volta das partes
ao statu quo ante.
Na esteira da melhor doutrina, a eficácia da resolução
é ex tunc: Ao que foi prestado ou contraprestado tem
de ser restituído, não segundo os princípios
que regem a responsabilidade por emriquecimento injustificado,
mas sim porque o que se prestou ou contraprestou foi prestado
ou contraprestado com causa e apenas sobreveio a resolução
ou a resilição. Tem de se prestar o que recebeu
como prestação ou como contraprestação
ainda que o restituinte não se haja enriquecido"
(cf. Pontes de Miranda, in "Tratado de Direito Privado",
Ed. Borsoi, 30 ed., tomo XXV, parágrafo 3.087, item
4, p.312).
Assim, é
de rigor a devolução do que foi pago.
A r. sentença além de fincada no respeitável
entendimento doutrinário acima colado, ajusta-se também
à jurisprudência desse Sodalício (cf.
JTJ, Ed. Lex, 180/52 e JTJ, Ed. Lex, 181/121).
Justamente por ter plena ciência de que o registro não
havia sido realizado, é que foi inserida no contrato
a cláusula transgredida, de sorte que caem por terra
os argumentos contidos nas razões recursais, pois foram
os próprios contratantes que determinaram o período
em que a regularização registrária devia
ser providenciada, sob pena de resolução do
contrato.
Por derradeiro,
a verba honorária advocatícia foi estabelecida
no termo médio dos parâmetros do art. 20, ' 31,
do Código de Processo Civil, nada tendo de exagerada,
merecendo, pois, ser mantida.
Em suma, a r. sentença deve subsistir pelos próprios
e pelos fundamentos ora lembrados, por não infirmada
pelas razões recursais.
3. Posto isso,
Acordam, em Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo, por votação
unânime, negar provimento à apelação.
O julgamento
teve a participação dos Desembargadores Ruiter
Oliva (Presidente, com voto) e Brenno Marcondes.
São Paulo, 11 de agosto de 1998.
Franciulli Netto
Relator
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