INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PELA INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO NO CARTÓRIO DE REGISTRODE IMÓVEIS - DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS Nº 13 (99/Mai.)

Analisando o decidido pelo acórdão abaixo transcrito, publicamos à pág. 12 desta edição, elucidativo e didático comentário de lavra do Dr. Luiz Antonio Scavone Junior, Advogado com especialização em Direito Imobiliário e Administrador de Empresas em São Paulo, SP.

Compromisso de Compra e venda de Imóvel a Prazo - Incorporação imobiliária - Cláusula permitindo ao promitente comprador a resolução do contrato, caso não arquivados os documentos relativos à incorporação no registro de imóveis - Promitente vendedora que, ademais, transgrediu o art. 32 da Lei nº 4.591/64 - Resolução decretada - Verba honorária fixada no termo médio dos parâmetros do art. 20, § 3º, do Código de Processo Civil - Decisão mantida - Recurso não provido.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 39.211.4/8-00, da Comarca de Araraquara, em que é apelante Encol S/A Engenharia, Comércio e Indústria e apelado Tarcísio de Freitas Alves.
1. A r. sentença julgou procedente a presente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, rescindiu o compromisso de compra e venda firmado entre as partes e condenou a ré a devolver as quantias pagas pelo autor, atualizadas desde a data do recebimento até a do efetivo reembolso, acrescidas dos juros de 0,5% ao mês, previstos contratualmente, além dos juros da mora, contados desde a citação. Carreou à sucumbente as custas processuais e honorários advocatícios de 15% do valor final da condenação (fls. 61/63).

Apela a vencida, pedindo a inversão da solução dada, sob o fundamento de que o apelado, ao contratar, "tinha pleno conhecimento de que o registro da incorporação ainda não havia sido realizado...". Aduz, ainda, que a ausência do arquivamento da incorporação imobiliária decorrente de lei, não é condição essencial de validade do contrato. Por fim, pede que seja reduzida a verba honorária para o patamar mínimo (fls. 65/68).
O recurso encontra-se regularmente processado, foi anotado o preparo e conta com a resposta do apelado (fls. 71/74).

É o relatório, adotado, no mais, o da r. sentença.
2. Trata-se de ação proposta por promitente comprador de imóvel, pleiteando a resolução do compromisso firmado entre as partes, por não ter a promitente vendedora registrado no Serviço de Registro de Imóveis os documentos referentes à incorporação, antes de negociar as unidades autônomas, tampouco no prazo previsto na cláusula nº 4 das "Condições do Contrato", não comprovou, por fim, tê-lo feito no curso da ação.
A par de cuidar-se de transgressão ao art. 32 da Lei nº 4.591/64, é de ser aditado que havia cláusula expressa no contrato a permitir a resolução contratual, por iniciativa do promitente comprador, caso não efetuado o registro no prazo de 180 dias, contados da assinatura do contrato, livremente pactuado por ambas as partes.

Inarredável o direito do promitente comprador de pedir a resolução contratual com a volta das partes ao statu quo ante.
Na esteira da melhor doutrina, a eficácia da resolução é ex tunc: "o que foi prestado ou contraprestado tem de ser restituído. Não segundo os princípios que regem a responsabilidade por enriquecimento injustificado, mas sim porque o que se prestou ou contraprestou foi prestado ou contraprestado com causa e apenas sobreveio a resolução ou a resilição. Tem de se prestar o que recebeu como prestação ou como contraprestação ainda que o restituinte não se haja enriquecido" (cf. Pontes de Miranda, in "Tratado de Direito Privado", Ed. Borsoi, 3ª ed., tomo XXV, parágrafo 3.087, item 4, p. 312).

Assim, é de rigor a devolução do que foi pago.
A r. sentença além de fincada no respeitável entendimento doutrinário acima colado, ajusta-se também à jurisprudência desse Sodalício (cf. JTJ, Ed. Lex, 180/52 e JTJ, Ed. Lex, 181/21).
Justamente por ter plena ciência de que o registro não havia sido realizado, é que foi inserida no contrato a cláusula transgredida, de sorte que caem por terra os argumentos contidos nas razões recursais, pois foram os próprios contratantes que determinaram o período em que a regularização registrária devia ser providenciada, sob pena de resolução do contrato.

Por derradeiro, a verba honorária advocatícia foi estabelecida no termo médio dos parâmetros do art. 20, § 3º, do Código de Processo Civil, nada tendo de exagerada, merecendo, pois, ser mantida.
Em suma, a r. sentença deve subsistir pelos próprios e pelos fundamentos ora lembrados, por não infirmada pelas razões recursais.
3. Posto isso.
Acordam, em Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento à apelação.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores Ruiter Oliva (Presidente, com voto) e Brenno Marcondes.
São Paulo, 11 de agosto de 1998.
Franciulli Netto - Relator
(TJSP)